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    拿什么拯救你,平湖鄉鎮盤。

    2022-02-24 17:29:09

    摘要:門庭冷落。

    01

    ***近有位長輩眼瞅著就要退休了,一直盤算著在市郊買套房養老。前后看過南市、城西、經開區幾個剛需盤后,她由衷地感慨道:


    “房價也并沒有中介朋友圈發的那么便宜嘛!”


    于是乎在我的建議下,她決定前往相鄰的林埭碰碰運氣。


    因為雖說是鄉鎮,但與東方新區接壤的地理位置,和近享市區配套的交通條件,林埭的置業優勢還是很明顯的。



    而推薦給她的樓盤,作為市區已近絕跡的小戶型電梯洋房,在產品和總價段上也符合她的需求。


    原本我以為這或將是一次成功的“曲線救國”。


    誰知當我倆來到售樓處后,現狀可說是澆了一盆冷水——


    門庭冷落。


    這里與每周末都熱熱鬧鬧、光鮮亮麗的市區盤形成了鮮明對比:


    銷售道具零散地擺放在大廳里,有些已經陳舊透黃;


    洽談區桌椅像蒙著一層灰塵,臺幾上還留著久未清理的煙灰缸;


    角落里,坐著寥寥幾個工作人員正玩著手機…


    整個售樓處乍看下,如同進入了清盤掃尾階段。但,墻上的銷控表卻又赫然展示著將近1/2的待售房源。


    遙想該盤從拿地到入市之初,也是備受關注。因為離市區近,產品親民且價差明顯,一度成為很多本地偏遠鄉鎮客戶“進城”的首站。


    而后在分銷加持下,源源不斷的上??蛻粲衷凇碍h滬”風口下,將銷售去化推向過高潮。


    所以怎么也想不到,一年多過去后,不光房子還沒賣完,就連售樓處也與沒了往日人氣。


    由此可見,去年的行情驟冷雖是無差別全城覆蓋的,但是今年開年以來的破冰回暖卻已出現明顯的分化。


    在市區已開始展露“小陽春”苗頭的當下,即使林埭這樣近在咫尺的鄉鎮也仿佛身處“凍土層”,完全被這輪復蘇遺忘了。


    房地產的故事還在繼續,但這次真的要落下鄉鎮盤了么?


    02


    趁著置業顧問給購房者講解沙盤,參觀樣板間的功夫,我與營銷人員閑聊了起來。說到現在鄉鎮項目之難,對方一肚子的苦水,都快堵成堰塞湖。


    伴隨著同城齊漲齊跌的時代過去,多少鄉鎮盤從去年就開始成為操盤能手的滑鐵盧,銷售團隊的凡爾登。


    為什么鄉鎮盤突然之間就不香了?對方給出了自己的分析:


    首先是客戶層面,


    對于自住客戶來說,隨著樓市整體氛圍趨于理性,房住不炒深入人心。對生活來說***重要的這些交通、醫療、商業、教育等配套,就成了他們衡量置業與否的重要因素。


    但是鄉鎮的規劃推動和建設進度,是遠遠比不上市區的。很多客戶經過多年觀望,已開始對“鄉鎮能否生產出成熟的生活?”感到擔憂,這時候再疊加糟糕的行情,自住客戶紛紛延緩了置業計劃。




    而對于投資客戶來說,情況更糟。本來買鄉鎮買的就是當下的價差和對未來的預期,如今這兩者卻都在離鄉鎮盤遠去。


    隨著這幾年鄉鎮房價整體水漲船高,它與城區的價差在不斷縮小。很多高級投資客已經果斷放棄鄉鎮,而那些初級的投資客又被過高的房價攔在了門外。


    以前在這種大勢趨冷和信心動搖的階段,要讓投資客逆市做出決策,還可以通過“超低首付”“首付分期”等手段來刺激。但如今在嚴厲的調控和監管下,也不敢使用了。


    “居住性不高,又失去性價比”的鄉鎮盤,在現實的購房者面前,的確不再具有吸引力。


    03

    其次鄉鎮盤自帶的硬傷,又注定它會在“地產黑鐵時代”更加不具備市場競爭力。


    ***直觀的就是距離問題。


    如果不參考開發商區位圖上給你標注的直線距離,而是根據導航軟件規劃后的路線距離,那么大多數鄉鎮盤真的可以說是“很偏”。


    而就算有些鄉鎮盤能通過交通便利,勉強滿足“活動在城里,睡在鄉鎮”的通勤距離,但還有一個發展上的“時空距離”卻是怎么也沒辦法彌補的。


    對一個縣城來說,向外推出3公里的城市邊界需要多久?


    5年恐怕勉強一個空白區域建設基礎設施;基本上需要10年時間才能讓一個地方從荒野到成熟。


    況且這還是保守估計,畢竟現在城鎮化進程正在不斷放緩,而大多數家庭又有多少個10年可以等呢?


    很多鄉鎮盤、遠郊盤在你買的時候,附 ·近或許真的有很好的規劃,甚至有了不錯的基建進度。


    但等到幾年后,你會發現隨著一任長官的更替,很可能你那個片區的發展就戛然而止了。


    當初買的時候想著反正便宜,以后隨便加點賣掉總能賺一點。


    但實際等你收房后就會發現,雖然鎮上其它新開樓盤的價格又漲了。但你這個盤的二手房不僅沒漲上去,還賣不掉,也沒多少人租。


    一筆數目不小的錢,活生生的被套在那里了。


    04


    當然,以上只是從行業角度探討下鄉鎮盤之殤。對于很多已買/住在鄉鎮盤的朋友,這里要先申明一點“房子只要是適合你的,就是***好的”。


    那么拋開上面這些不談,就單純看鄉鎮盤的居住感呢?很遺憾,鄉鎮盤典型的生活形態可能是這樣的:


    因為市里更好就業機會和商業配套吸引大量青壯年,鄉鎮盤淪為他們晚上回來短暫休息的“睡城”,小區白天空空蕩蕩,夜晚才有稀疏的人氣;


    孩子上興趣班、老人跳廣場舞、朋友相聚樓下小飯館…這些城里平常不過的生活場景,在鄉鎮盤卻很少看見。


    取而代之的是因為客戶來源廣,而造成的鄰里間的疏離感,以及孤獨的個體生活……



    是不是離很多人理想中“歲月靜好的小城生活”相去甚遠?


    買房,用得是真金白銀來押注。


    無論你是自住還是投資,都要考慮到你的選擇對未來生活的影響以及會不會高位站崗。


    至少就目前來看,鄉鎮盤不是一個好的置業方向。


    奧,對了,***后匯報下那位長輩的看房總結:


    作為鄉鎮盤,這里離市區近,不缺配套,產品也不賴,***重要價格低,但是么——


    “總感覺少了點人居溫度咯!”



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