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    更燒腦 !杭州土拍新玩法,全國首創,博弈升級~

    來源:平湖房產網(www.north-london-website-design.com)  2022-04-01 17:17:20

    摘要:甚至抄作業模仿人家的土拍新規呢?

    01


    上周,杭州公布了2022年首批住宅用地集中供應的地塊信息,與之同步發布的,還有最新的“一次性報價”競買規則。


    不同于傳統土拍市場的價高者得,亦或是觸及熔斷后競自持、競配建,杭州這回的一次性報價首創“次高報價者得”的玩法,引人矚目。


    原規則比較拗口,咱們借用某博主做的流程圖,看上去清晰明了。

    制圖by 投拓狗日記


    舉個直觀的例子,某地塊起始價10億,限時競價環節跟過去沒啥不同,參與土拍的房企你方唱罷我登場,輪流來舉牌,當報價達到11億(溢價10%)的時候,直接轉入一次性報價環節。


    這時候每家房企只有一次報價機會,報價區間限制在11億-11.2億間(溢價區間10%-12%),房企看不到彼此的報價。


    如果A房企報價最高達到了11.2億,B房企報價第二高是11.15億,則這塊地由B房企收入囊中;如果C房企跟B房企一樣報價第二高是11.15億,則通過現場搖號方式來確定花落誰家。


    02


    為什么采用這樣一套全新的玩法?我們不妨先拆解下拍賣的底層邏輯。


    拍賣這個事情能夠成立,根本原因在于——同一件商品,在不同人心中的價值是不同的。


    所謂我之蜜糖彼之砒霜,就是這句話的淋漓展現。


    我知道這幅字畫是唐伯虎真跡且我喜歡它,那我就會出高價買它;但你認為唐伯虎的畫就是墨水蘸宣紙,那么對你而言就沒必要花大價錢去買它。


    唐伯虎的字畫在每個人心中價值不同,賣家可以把愿意出價高價的人集中在一起,然后用拍賣的形式,把字畫賣給愿意出價最高的那個買家。


    而拍賣的形式也分好幾種,常見的有以下四種拍賣形式:


    第一種,英國式拍賣。從報一個底價開始,然后參與者不斷舉牌、逐級加價,最終以一個最高價成交,出價最高者得。這也是大家最熟悉的一種拍賣方式,影視劇中大家經??吹?,過去土拍也基本是采用英國式拍賣。


    趙本山小品《功夫》中就有英國式拍賣橋段


    第二種,荷蘭式拍賣。和英國式樣從低到高相反,荷蘭式拍賣是從最高價開始,往下喊價。當價格到達某位競拍者心理價位區間內的最上限時,競拍者就會選擇購買。


    1957年在德國舉行的一場販賣水果的荷蘭式拍賣

    圖源:Wikipedia

    第三種,第一價格密封拍。不同于前兩種拍賣是打明牌,第三種拍賣形式屬于暗拍,所有的買家,把各自的報價寫在密封的信封里,交給賣家。最終賣家再一一拆開信封,價高者得。


    因為暗拍參與者完全不知道別人的出價,于是都只好報出自己心理價位的最高報價,來提高成交機會。所以暗拍的本質是制造出一種信息不對稱,讓賣家占更大的優勢。


    第四種,第二價格密封拍,也叫做“維克瑞拍賣”。同樣是暗拍,出價最高者競拍成功,但是只需要支付第二高的報價,而不是他自己的報價。


    這種拍賣形式的出現,是拿捏了買家的心理,如果出價最高者贏得拍賣,卻只需要支付第二高價,那就會激發每個人都出高于自己心理價位的更高價。


    到最后真正成交價反而會高于預期,賣家坐收漁翁之利。谷歌,百度,阿里的競價排名廣告,用的都是維克瑞拍賣。


    03


    現在我們回過頭去看杭州這回土拍新規。


    前半程限時競價,屬于傳統的英國式拍賣,逐漸加價,價高者得。


    后半程一次性報價,屬于密封拍或者暗拍。競爭對手互不知道報價,把自己心理價位的最高價寫在信封里。


    唯一特別的是,傳統暗拍是價高者得,而杭州這回新規,由第二名得。


    那為什么不直接采用“維克瑞拍賣”法,出價最高的來付第二高價呢?


    因為維克瑞拍賣本質就是讓出價最高成為價格上限,而杭州土拍已經設定了封頂報價,因此沒有重復設限的必要。也避免了房企注冊大量馬甲多頭下注的浪費行為。


    說到底,過去的拍地方式,時常伴隨著非理性報價。部分房企為了拿地,盲目追漲,以至于“天價地王”頻出,而房企拿地成本過高,財務負擔加重,一旦遇到政策調控行情變淡,就會徘徊在“危機邊緣”。


    現在的玩法,既設置了報價上限,杜絕過高報價的出現(甚至可以肯定不再出現“地王”);也有助于推動土拍市場回歸理性。


    所以ZF不是給房企出難題,而是在告誡大家,拍地請冷靜,千萬別沖動!


    當然對房企來說,新規的出現,讓他們拿地時不僅要考慮自身資金情況,同時也要多考慮一層競爭對手的拿地策略。


    不知道友商底牌,土拍仿佛上演《澳門風云》


    在看不到友商底牌情況下,如何恰到好處報個“第二高價”,既能拿到地,又不多花冤枉錢,這可真是太燒腦了!


    看來干投拓的童鞋,不僅得會算賬,還得掌握博弈技巧,懂得套話、散播煙霧彈。


    一出好戲,在所難免……


    04


    最后回歸到咱們平湖。


    截至發稿的今天,平湖2022年的供地計劃尚未公示,而整個一季度,也沒有掛牌任何一宗住宅用地。


    平湖會不會也跟隨大城市步伐,開展集中供地,甚至抄作業模仿人家的土拍新規呢?



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